El intrusismo en la administración de fincas.

El intrusismo en las diferentes profesiones es algo que ha existido y existirá siempre. Pero que en épocas de crisis, como la que asola a nuestro país desde hace ya demasiados años, hace que crezca de manera exponencial.

 

La administración de fincas no es una excepción, incluso me atrevería a decir que es una de las profesiones más afectadas por este llamado intrusismo profesional, que, aunque no todo el mundo sea consciente, no beneficia a nadie. Ni a los administradores que intentamos dar calidad a nuestros servicios en nombre de la profesión, ni a las comunidades de propietarios que contratan a “intrusos” por el bajo precio al que ofrecen sus servicios.

 

Lo habitual es  que al cabo de unos meses, o puede que incluso un año o más  (si no ha surgido ningún problema en la comunidad que haga saltar la liebre), los vecinos se den cuenta, cuando ya es demasiado tarde, de que su administrador no está haciendo su trabajo correctamente, o simplemente, que no lo está haciendo. Es entonces cuando se ven obligados a buscar otro administrador que esté dispuesto a  hacerse cargo de la comunidad y asumir que tendrá que solucionar todos los problemas que ha causado la mala gestión del “aficionado” que la comunidad contrató en su día.

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Ser presidente de tu comunidad. ¿Derecho u obligación?

Llega el día de la junta ordinaria (esa reunión “de portal” tan poco ansiada por la mayoría de la los vecinos) y con ello, entre otras cosa, el momento de cambiar de presidente de la comunidad. Por norma general, el presidente saliente llega a la reunión con las llaves comunitarias en la mano, deseoso de pasar “el muerto” al presidente entrante (al menos eso es lo que ocurre el el 95% de las juntas ordinarias a las que yo asisto como administradora).

 

Puedo contar con los dedos de un mano las comunidades en las que algún propietario se presenta voluntario para ser presidente. Afortunadamente, también son mínimas las ocasiones en las que me he encontrado algún propietario que se niega a aceptar el cargo, o que decide dimitir del mismo durante el periodo de su presidencia. Sin embargo, a  lo largo de los años, sí me he topado, al menos en una ocasión, con cada una de estas situaciones. Por ello, he decidido dedicar este post a aclarar quién tiene derecho a ser presidente de una comunidad, si todos los copropietarios tienen la obligación de serlo, y de qué manera se debe elegir(Art. 13.2  LPH )

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Quiero ser administrador de fincas ¿Qué necesito?

El hecho de quién puede ser administrador de fincas, y qué se necesita para ejercer como tal, es un tema muy controvertido y sobre el que la Ley es muy ambigua.

 

La LPH contempla dos posibilidades para la ocupación del cargo de administrador de una comunidad.

 

  • Por un lado, la LPH dice que cualquier propietario puede se administrador, o secretario-administrador, en su caso,  de su comunidad de vecinos, sin ningún otro requisito que precisamente ese, el de ser propietario. Es decir, que en este caso, la Ley no exige ningún conocimiento o cualificación mínima para ejercer de administrador.

 

  • Sin embargo, por otro lado, la LPH contempla la posibilidad de que la Junta de propietarios decida nombrar como administrador, normalmente secretario-administrador, a una persona ajena a la comunidad. Y en este caso, la Ley sí que exige que esta persona tenga una cualificación suficiente legalmente reconocida, pero ahí lo deja, no especifica qué tipo de cualificación.

 

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Las humedades: quebradero de cabeza para administradores y propietarios.

Si hay algo que los administradores de fincas tememos sobre otras muchas cosas, al menos los que administramos comunidades de propietarios en zonas con clima lluvioso, son las llamadas de vecinos para comunicarnos que les ha salido una humedad en alguna parte de su vivienda, local o garaje.

 

Lo difícil y desesperante de las humedades no es solucionarlas, sino detectar su origen. Y ahí está, precisamente,  el verdadero desafío de esa “maldita” manera en la que el agua se manifiesta. Si detectamos el origen, podremos buscar una solución, si no, estaremos dando palos de ciego (con el consiguiente gasto que ello supone) hasta que consigamos descubrirlo.

 

En ocasiones, probando unas y otras soluciones que los expertos en la materia nos aconsejan, conseguimos que la humedad “desaparezca”, pero cuando esto ocurre sin haber localizado su origen, sabemos, por experiencia, que sólo nos está dando una tregua y que antes o después reaparecerá, bien en el mismo sitio, o en otro u otros, porque el agua, si no descubrimos de dónde viene y conseguimos reencauzarla, siempre encuentra un hueco por el que abrirse paso hasta volver a hacerse visible.

 

Las humedades pueden ser de dos tipos en función de donde venga el agua.

 

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Normas de régimen interior vs estatutos de una comunidad de propietarios.

Es habitual que los propietarios de las comunidades de vecinos confundan el título constitutivo con los estatutos, y/o los estatutos con las normas de régimen interior. En este artículo me voy a centrar en las reglas de régimen interior, pero antes de entrar en materia me gustaría aclarar, en una linea, en qué consiste cada uno de estos instrumentos, de modo que quede clara la diferencia entre ellos:

 

Titulo constitutivo: Describe el edificio con sus servicios e instalaciones, además de sus pisos o locales con las correspondientes asignaciones de cuotas de participación.

 

Estatutos: Contienen las normas para el ejercicio de los derechos y obligaciones de todo propietario en el ámbito de la comunidad.

 

Normas de régimen interior: Regulan los detalles de la convivencia.

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Los estatutos de una comunidad de propietarios.

¿Cuántas veces has oído algo parecido a esto?

 

“¡No no no, de eso nada. Si sólo tienes un garaje no tienes que pagar nada de la obra que están haciendo en la fachada del edificio, que el año pasado arreglaron la facha de casa de mi hermana y yo que sólo tenía un garaje en la comunidad no tuve que pagar ni un euro!”

 

Muchas personas, de hecho la gran mayoría, creen que todas las comunidades de propietarios deben funcionar de la misma manera, y que por tanto, lo que se hace en su comunidad debe hacerse del mismo modo en todas las demás. Sin embargo, cada comunidad es un mundo, y aunque la LPH es común para todas, lo que realmente marca la forma de gestionar una comunidad son, en caso de que los tenga, los estatutos de la misma.

 

Los estatutos de una comunidad de propietarios son un conjunto de normas que pueden ser establecidas en documento público, bien por el propietario único, o por unanimidad de los copropietarios para la regulación de la propiedad horizontal. (Art.5 LPH) (más…)

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El titulo constitutivo de la propiedad horizontal. Imprescindible para la administración de una comunidad de propietarios.

Tanto en el artículo que os expliqué que es la LPH (¿Qué es la Ley de Propiedad Horizontal?) como en el que os hablé de la cuota de participación (¿Quién decide lo que me corresponde pagar a la comunidad? La importancia de la cuota de participación) hice referencia al título constitutivo sin pararme a explicar ni qué es, ni en qué consiste. Así que aunque sea un poco denso, creo que ha llegado el momento de que nos centremos en él, ya que junto con la LPH y los estatutos (que muchas veces están dentro del propio título constitutivo) constituye la “biblia” de una comunidad de propietarios.

 

El título constitutivo, también denominado escritura de división horizontal,  es la escritura mediante la cual se formaliza la existencia de la propiedad horizontal ante los organismos públicos y describe la totalidad del edificio, tanto el inmueble en su conjunto como cada uno de los pisos y locales que lo componen. (Art.5 LPH)

 

Junto con el libro de actas (si lo hubiere, ya que se puede tratar de una comunidad de nueva constitución), uno de los primeros pasos que debe realizar el administrador de una comunidad es la lectura detallada del título constitutivo.

 

Aunque todas las comunidades de propietarios debería tener entre su documentación el título, y debería ser conocido por todos los copropietarios, en la mayoría de los casos, al menos en las comunidades que han acudido a nosotros para ser administradas,  la realidad es que no suelen tenerlos. En estos casos, lo que debemos hacer es solicitar una copia simple del mismo al registro de la propiedad. (más…)

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1 propietario = 1 voto.

En muchas ocasiones, en las juntas en la que procedemos a una votación para ver si la comunidad alcanza un acuerdo o no, me encuentro con  propietarios que tiene más de una propiedad en la comunidad (por ejemplo, que tiene dos pisos, o un piso y un local) y cuando estoy haciendo el recuento de las votaciones, me recuerdan que ellos cuentan con más de un voto.

 

Esta es una confusión muy habitual entre los vecinos, por lo que frecuentemente debemos aclararlo en las juntas de propietarios a la hora de hacer votaciones.

 

Los titulares de más de un piso o local no tienen tantos votos como pisos o locales posean, sino que tienen un solo voto.  Ahora bien, a la hora de hacer el recuento de cuotas de participación se sumará la cuota de todas y cada una de sus propiedades. (más…)

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¿Quién decide lo que me corresponde pagar a la comunidad? La importancia de la cuota de participación.

Lo prometido es deuda, así que aquí estoy, preparada para contaros todo lo que necesitáis saber sobre la cuota de participación de vuestras viviendas o locales dentro de la comunidad.

 

Cuando nos vamos a comprar una casa o un local, ya que, por norma general, vamos a pasar muchos años de nuestra vida pagando el préstamo que nos permitió comprarla, es muy habitual que le demos mil vueltas. Tratamos de negociar con el vendedor para que nos baje el precio lo máximo posible y nos volvemos locos visitando bancos intentando conseguir, primero, que nos concedan la hipoteca, y después, las mejores condiciones.

 

Sin embargo, muy pocas personas prestan atención a la cuota de participación del elemento que están comprando, y una vez conseguida la hipoteca, cerrado el precio y firmada la escritura de compra-venta, vienen las sorpresas. ¿Cuánto me corresponde pagar a la comunidad por el inmueble que acabo de adquirir? (más…)

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¿Por qué tengo que pagar más que mi vecino?

Cada año, hay reuniones a las que voy sabiendo que nadie me va a librar de que el vecino de siempre haga la pregunta de rigor. Una pregunta en tono indignado y acusador que tan poco me gusta, y que tanto tiempo nos hace perder en la junta, contribuyendo, además, a sembrar la duda entre otros vecinos (sobre todo entre los propietarios de cuotas más elevadas) presentes en la reunión que no conocen la Ley, y que, como es normal (y por fortuna también habitual), confían en las corrección de las cuentas presentadas por su administrador, ya que le han contratado, entre otros motivos, para no tener que preocuparse de estas cuestiones. (más…)

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